DEEL 2: leegstand, afbakening en shopping 2

1.     Afbakening van de stadskern  

We moeten de ruimte waarbinnen er handelaars zich mogen vestigen afbakenen. Unizo Genk wees in haar nota op het belang van deze afbakening en deed hiertoe reeds een grafisch voorstel[1].

Waarom is deze afbakening zo nodig?

1.1.  Leegstand

1.1.1.Nultolerantie: geen enkel nieuw handelspand buiten de stadskern

Omdat er in Genk redelijk wat zichtbare leegstand is en bijgevolg mogen we niet toelaten dat er nog handelspanden worden opgericht buiten die afgebakende stadskern. Let op: de leegstand in Genk komt vrij goed overeen met de gemiddelde leegstand in Vlaanderen[2]. Door het beleid van onze stad neemt de leegstand zelfs gestaag af. Zo noteerde Locatus nog 216 leegstaande commerciële panden in 2016. In 2017 waren dat er nog maar 198. De leegstand zakte daarbij van 14,6% naar 13,3%. De leegstand in Genk is overigens van allerlei duur. In 2017 werden er meer dan 1 op 3 leegstaande panden binnen het jaar terug in gebruik genomen. 35,9% van alle leegstaande panden kende minder dan drie jaren geen activiteit en 27,3% stond langer dan 3 jaar leeg.

“Wij dromen ervan in de toekomst een ijzeren regel te hanteren: buiten de afgebakende stadskern zal er geen enkel handelspand nog bijkomen.”

Die leegstand wordt veroorzaakt door verschillende factoren. Zo zijn er verschillende handelspanden rond het stadsplein eigendom van de vastgoed ontwikkelaar Wereldhaven. Bijgevolg bepalen zij de huurprijs van deze handelspanden zonder dat de stad hier veel zeggenschap in heeft. De stad kan de huurprijzen dus niet naar believen verminderen. Daarnaast trekken er ook winkels weg omdat ze in Genk niet het juiste shoppubliek aantrekken. De reeds weggetrokken Cortefiel was hiervan een voorbeeld. Andere handelaars verhuizen liever naar de periferie omdat het daar gemakkelijker parkeren is, uitstappen, kopen en terug huiswaarts te keren.

De afbakening van het stads- en handelscentrum is een belangrijke stap om de leegstand in te dijken. Wij dromen ervan in de toekomst een ijzeren regel te hanteren: buiten de afgebakende stadskern zal er geen enkel handelspand nog bijkomen. In 2008 telde Locatus in Genk 1.405 handelspanden[3]. In 2016 waren dat er 1.477 en in 2017 1.484. Het beleid van ons stadsbestuur werpt dus zijn vruchten af. Appartementen en residentiële gebouwen mogen het centrum nog aanvullen, als daar plaats voor is, maar de stad mag niet toelaten dat er buiten de stadskern appartementen worden gebouwd met op het gelijkvloers een handelspand[4]. We moeten hierin als stad hard durven zijn.

Je zou ook bepaalde baanwinkels kunnen heroriënteren richting het afgebakende centrum om op die manier de leegstaande panden in te vullen. Het is maar de vraag of dat mogelijk is of zelfs wenselijk. Je kan een handelaar niet verplichten om zich op de ene of de andere plaats te verankeren. Kunnen we de handelaars dan niet overtuigen? Wel, we dagen allen uit om eens binnen te springen bij de handelaars die buiten de stadskern al vele jaren een prachtige zaak hebben opgebouwd met een vast cliënteel. Vraag hen eens om zich richting de stadskern te verplaatsen. We realiseren ons dat dat een onbegonnen werk is. Kunnen we hen niet verleiden met bepaalde incentives, bepaalde voordelen? Ook dat is niet altijd even eenvoudig aangezien je de ene handelaar (die naar de stadskern verhuist) niet voordeliger kan behandelen dan de andere (die reeds in de stadskern is verankerd). Waar we dus wel van dromen is: een afgebakende stadskern. Daarbuiten laten we onder geen enkel beding, ook al lopen ze de bevoegde schepen plat, ook al beloven ze God weten we wat, nog een nieuw handelspand buiten de handelskern toe. Als we dat principe durven doortrekken zullen er minder en minder handelaars lonken naar handelspanden buiten de afgebakende stadskern en zal de leegstand in de afgebakende stadskern worden ingeperkt.  

1.1.2.Shopping 2

Shopping 2 valt binnen de stadskern en dus speelt de vraag omtrent de stadsafbakening hier niet meteen, dan wel de leegstand waarvoor Shopping 2 bekend staat. De problemen in Shopping 2 zijn niet lineair toe te schrijven aan het beleid van het stadsbestuur. Shopping 2 is, als onroerend goed,  namelijk een geheel van private eigendommen. Bijgevolg kan het stadsbestuur Shopping 2 niet naar believen beheren.

Wat is het probleem van Shopping 2? Een veelheid van eigenaars zorgt voor tegenstrijdige belangen en diverse huurprijzen. Het voorgaande resulteert, hand in hand met een schaarste aan passerende consumenten, voor nog meer leegstand. Inderdaad, het is zowaar een cirkelredenering. Voorgaande elementen resulteren op hun beurt in verkrotting en – en dat is misschien nog het meest betreurenswaardig – de afscheiding van Shopping 1 van de rest van het centrum.

De stad heeft al vele pogingen gedaan om alle stakeholders op één lijn te krijgen en samen met hen een plan uit te schrijven voor Shopping 2. Dit bleek absoluut geen sine cure. Om er een compleet nieuw project te realiseren heb je de goedkeuring en het draagvlak nodig van alle eigenaars en dat is  onmogelijk wanneer er zoveel verschillende private belangen aan te pas komen.

Volgens ons moet het stadsbestuur overwegen een deadline te stellen aan alle onderhandelingen en vergaderingen. Vindt men voor die deadline geen consensus over de toekomst van Shopping 2, dan zal het stadsbestuur een onteigening in overweging nemen. Moest er ooit een onteigening van komen dan zal dat budgettaire implicaties hebben aangezien de eigenaars een volwaardige vergoeding moeten krijgen voor het afstaan van hun eigendom.

De hier beschreven maatregelen zijn natuurlijk zeer drastisch. Helaas lijdt Shopping 2 al veel te lang onder de huidige impasse. We mogen Shopping 2 niet langer in onbruik laten. In tegendeel, we moeten de doorgang tussen Shopping 1 en de rest van het centrum haar waarde teruggeven.

Aldus moeten er drie voorwaarden worden vervult alvorens een volledige onteigening te overwegen. 

1. Er wordt een deadline vastgesteld voor alle onderhandelingen en vergaderingen. Binnen die termijn moet de stad zich opnieuw opstellen als constructieve gesprekspartner en krijgen de private eigenaars van Shopping 2 een laatste kans om tot een gedragen visie te ontwikkelen.  

2. Wanneer men er opnieuw niet in slaagt om binnen de vooropgestelde deadline tot een consensus te komen, moet het stadsbestuur een volledig plan klaarstomen waarin de toekomst van Shopping 2 wordt opgenomen.
   

3. Vervolgens moet het stadsbestuur de moed vinden om deze drastische maatregel te nemen.

Tot onze grote spijt is dit een oefening die de stad niet in zijn eentje kan realiseren. Daarvoor hebben wij de middelen niet. Opnieuw zal er een projectontwikkelaar moeten worden gevonden die bereid is in het plan van de stad te investeren. Er is nood aan een grote investeerder en aan voldoende draagvlag vanuit de bevolking.

1.1.3.Leegstandsbelasting

Sinds 1 januari 2010 is Genk verplicht om een leegstandsregister bij te houden van leegstaande woningen en gebouwen. Wanneer het pand meer dan één jaar in het register is opgenomen wordt hiervoor een leegstandsbelasting geheven. Het reglement dat de leegstandsbelasting regelt in Genk werd aangepast op 1 juni 2017 en is geldig tot 31 december 2019.

“De verhoging van de leegstandsbelasting mag de eigenaar die zijn best doet om het onroerend goed te verhuren niet raken! ”

De belasting bedraagt per jaar:

• voor een gebouw

o 0 tot 200 m² netto vloeroppervlakte: € 400,00;

o 200 tot 400 m² netto vloeroppervlakte: € 500,00;

o 400 m² - 2000 m²: € 750,00;

o 2000 m² en meer: € 1.000,00.

• Voor een woning

o Grondgebonden ééngezinswoning: € 1.000,00;

o Flat of andere woningen: € 700,00.

De leegstandsbelasting stijgt (en verdubbelt zelfs) hoe langer het onroerend goed leeg staat. De vraag is of we deze belasting nog sneller moeten doen stijgen[1]. Dat kan eventueel maar dat mag de eigenaar die zijn best doet om het onroerend goed te verhuren niet raken. Laat het ons verduidelijken met een voorbeeld:

VOORBEELD

Eigenaar 1 wilt zijn onroerend goed verhuren maar vindt geen huurder omdat zijn huurprijs te hoog is. Hij verlaagt de huurprijs om op die manier handelaars aan te trekken. Na enige tijd vindt hij nog steeds geen handelaar die zijn onroerend goed wilt huren. Eigenaar 1 verhuurt zijn onroerend goed de eerste drie maanden zonder huurgeld zodat de handelaar tijd heeft om er zich in te settelen.

Eigenaar 2 wilt zijn onroerend goed verhuren maar vindt geen huurder omdat zijn huurprijs te hoog is. De huurprijs verlagen doet hij niet, hij wacht liever tot er een handelaar voorbij komt die wél hapt. Jaren later is het onroerend goed nog steeds niet verhuurd. Voor Eigenaar 2 maakt dat niet veel uit want hij heeft het huurgeld financieel gezien niet nodig.

Eigenaar 1 mag door een verhoging van de leegstandsbelasting niet worden geraakt. Als een verhoging van de leegstandsbelasting wordt overwogen moet er een bijkomende vrijstelling worden ingeschreven die eigenaars die actief hun best doen om hun onroerend goed te verhuren uitsluit van de verhoogde leegstandsbelasting.

1.2. Baanwinkels 

Velen zijn het er over eens: willen we een bedrijvige en bruisende stadskern dan mogen er geen baanwinkels meer bijkomen. Wij sluiten ons daar volledig bij aan in die zin dat er geen bijkomende handelskernen mogen worden ontwikkeld. Zoals hierboven reeds vermeld kan je bestaande baanwinkels zeer moeilijk heroriënteren naar een handelspand binnen de stadskern[2]. De strategie om deze winkels te verleiden met allerlei voordelen botst op enige twijfel aangezien je als stadsbestuur een bepaalde gelijke behandeling aan de dag moet leggen ten op zichten van de handelaars. Daarnaast is het natuurlijk maar de vraag of we wel alle baanwinkels richting het centrum willen herleiden. Ik bedoel daarmee dat we vooral kwalitatieve ondernemingen willen aantrekken tot de afgebakende stadskern. Laten we dus beginnen met het toepassen van de nultolerantie en onder geen enkel beding toelaten handelspanden op te richten net buiten de afgebakende stadskern of bijkomende handelskernen te ontwikkelen.  

Let op: buurtwinkels zijn hierop de uitzondering. Dat zijn winkels die een bepaald zorggebied hebben. Dat mag zelfs worden aangemoedigd want dat zijn winkels die nodig zijn en waar een bepaalde buurt behoefte aan heeft. Bijvoorbeeld de broodjeszaak die aan het scholencomplex ligt: dat is in se een buurtwinkel die daar nodig is. Het zou nefast zijn als honderden leerlingen de tocht maken naar het centrum. Dat duurt te lang, is gevaarlijk, etc.

[1] Unizo-Genk, Wat verwachten de ondernemers na de gemeenteraadsverkiezingen?: Frunshoppen in een versatiele en innovatieve industriestad.

[2] Eén van de voorstellen is het invoeren van een heroriëntatiepremie. 

[1] Unizo-Genk, Wat verwachten de ondernemers na de gemeenteraadsverkiezingen?: Frunshoppen in een versatiele en innovatieve industriestad.

[2]Gemeentelijke feitenfiche voor detailhandel in Genk. Kennisnetwerk Detailhandel. Oktober 2017; http://www.detailhandelvlaanderen.be/sites/detailhandelvlaanderen.be/files/organisation/feitenfiches/feitenfiche_genk_3.pdf

[3] Gemeentelijke feitenfiche voor detailhandel in Genk. Kennisnetwerk Detailhandel. Oktober 2017; http://www.detailhandelvlaanderen.be/sites/detailhandelvlaanderen.be/files/organisation/feitenfiches/feitenfiche_genk_3.pdf

[4] Let op: dit betekent niet dat er geen appartementen meer mogen worden gebouwd, noch dat er geen buurtwinkels mogen worden geïnstalleerd.